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La fiscalité immobilière (des habitations)
L'immobilier, un investissement "tax efficient"? Bien connaitre les régles aide à la décision et ne pas tomber dans les pièges.
Dans l’after-math de la saison de déclarations fiscales juste terminées, nous nous rendons compte que la fiscalité immobilière est bien souvent mal comprise, et, au vue des sommes en jeu, peut avoir des conséquences importantes.
Que cela soit un nouveau projet pour capitaliser sur les prix au plus bas en ce moment à Londres, un investissement immobilier accidentel résultant d’une expatriation ou héritage, ou un projet de constitution de patrimoine en France pour la retraite, le sujet est d’actualité. L’information aidant à la décision, voici un court récapitulatif.
1. Résidence principale
En UK la résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values lors d’une vente. Les conditions de cette exonération sont : durée d’habitation minimale de 18 mois, nominer le bien auprès des impôts en cas de détention de plusieurs biens, vente pas plus de 3 ans après avoir quitté le bien. Détention du bien en direct et en nom propre.
Attention au changement de pays qui change automatiquement le statut d’un bien de résidence principale en résidence secondaire. Attention au changement d’intention, par exemple en louant le bien, ou en le transformant en résidence secondaire. Nombre d’expats français décidant de vendre leur ancienne appartement/ maison en France après de nombreuses années en UK sont à risque de vendre, ce qui est en fait devenu, une résidence secondaire (maison de vacances). Attention aussi aux règles fiscales dans l’autre pays, qui peuvent varier sur l’existence d’une exonération ou ses conditions d’application.
2. Investissement locatif en UK
Que cela soit un nouvel investissement ou un bien déjà détenu, le bien est ou sera une résidence secondaire lors d’une revente éventuelle. Le taux applicable est de 28% sur la plus-value au maximum sans abattement pour durée de détention.
En ce qui concerne les revenus que le bien génère, ils sont soumis à la législation “income tax” ce qui veut dire que le taux d’imposition applicable sera dans les tranches de 20, 40 ou 45% en fonction de l’existence ou non d’un autre revenu salarié par exemple. Néanmoins, les frais classiques sont déductibles tel que les frais de gestion, les frais professionnels, la maintenance, etc… si le bien est loué meublé, seul le renouvellement du mobilier lorsque trop vieux ou abîmé est une charge déductible. La première acquisition de mobilier n’est pas déductible du revenue mais d’une future revente du bien. De la même manière, pas d’amortissement fiscal pour l’achat du bien lui-même ou les frais liés. Et depuis plusieurs années maintenant, il n’y a plus de déduction fiscale directe pour les intérêts de crédit bancaire, mais seulement une déduction capée à 20% de la charge financière. La conséquence de ceci pour les contribuables étant dans les tranches les plus hautes à 40 ou 45 %, est que le bénéfice locatif peut être totalement « mangé » par l’imposition. Par exemple ;
Exemple en Chiffres (en GBP):
Loyer perçus = 30,000
Frais de maintenance et de gestion = 5,000
Mensualité du prêt : 15,000 (dont 8,000 d’Intérêts bancaires)
Résultat fiscal = 30,000 – 5,000 = 25,000 GBP
Impôt à payer :
Pour un contribuable dans la 1ʳᵉ tranche, l’impôt = (25,000 X 20%) - (8,000 x 20%) = 3,400
Pour un contribuable dans la 2e tranche, l’impôt = (25,000 X 40%) - (8,000 x 20%) = 8,400
Flux de trésorerie dans votre poche :
Pour un contribuable dans la 1ʳᵉ tranche = 30,000 – 5,000 – 15,000 – 3,400 = + 6,600
Pour un contribuable dans la 2e tranche = 30,000 – 5,000 – 15,000 – 8,400 = + 1,600
3. Investissement locatif en France (ou autre pays)
La France et le Royaume-Uni ont passé un accord bilatéral de non-double imposition. Ceci prévoit qu’un bien loue en France est assujetti en premier à l’imposition française (calcule selon les règles françaises) puis ensuite à l’imposition britannique (calcule selon les règles britanniques énoncées plus haut) en déduisant l’impôt déjà paye en France.
À ceci s’ajoute les difficultés classiques d’années fiscales différentes et monnaies différentes.
Comme vous le comprendrez, les personnes dans les tranches les plus hautes n’ont que peu ou pas d’intérêt à faire un investissement locatif en direct. Dans une optique patrimoniale, il faut surtout prendre en considération la fiscalité en UK et envisager d’autres solutions comme l’utilisation de société, ou alors utiliser les exonérations, les abattements, transferts ou « scheme » qui vous sont ouverts.
Article par Patrice Hugon
ph@66pah.com
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